假设开发法是土地估价中常用的估价方法，石嘴山桩基检测也是在实践中比较容易操作的估价方法，因此广泛应用于待开发土地价格的评估中。既需要土地评估机构在做具体项目宗地的估价时熟练掌握评估方法，也需要土地主管部门公布的相关估价参数科学、完善1假设开发法概述假设开发法又称剩余法、倒算法、残余法或余值法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。假设开发法的基本公式为：待出让宗地的价格=待开发房地产的预期开发价值-建安成本-销售税费-管理费用-投资利息-开发利润-投资者应负担的税费2假设开发法各参数的确定2．1待开发房地产的预期开发价值待开发房地产的预期开发价值是指开发完成时的房地产价格，通常用市场比较法来确定。一般情况下，所选择的作为交易案例的房地产应为2年内成交的不动产，.长不超过3年，并且应与待估房地产用途、交易类型相同，且为正常交易。烟台市在确定待开发房地产预期开发价值时规定：商品房的售价要选择相邻或同级别土地不少于3个样点经修正确定。除此外，还对待开发房地产的地下车库(位)以及中小学校舍、社区管理用房等公共设施用房的建设和销售作了具体规定。2．2建安成本建安成本包括开发成本、前期费用、其他费用等。目前，烟台市进行评估时所依据的上述费用是根据相关部门文件的标准执行的，具体见表1。2．3管理费用及销售税费开发管理费和销售税费通常是按照待开发房地产的预期开发价值的一定比例来确定。烟台市的相关规定为：开发管理费，按销售收入的1．5％计算；营业税、教育费附加、城市维护建设税按销售额的5．5％计算。2．4投资利息在考虑投资利息时，主要是运用静态计算的方式。在房地产开发的整个周期中，地价款、开发成本、管理费用、营销费用等在房地产开发建设过程中投入的时间是不同的。地价款是开发单位在竞得宗地的国有建设用地使用权时即要支付，计算地价款的利息时以全部预付地价款按整个开发建设周期计算。开发费、管理费及营销费等是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，这部分成本在计算利息时假设为在建设期内均匀投入。烟台市在具体计算利息时依据待建房地产的开发周期，一般宗地建筑面积10万m2及以下按2年、10万rn2以上按3年计算。按照银行公布的同期贷款利率计算利息。2．5开发利润开发单位的开发利润一般以不动产的预期开发价值或预付投资成本的一定比例计算。烟台市在进行土地评估时以预付投资成本的一定比例计算，一般以开发单位利润在预付成本的10％、15％和20％时分别计算土地价格。2．6投资者应负担的税费该部分费用主要指契税，一般以土地出让金的3％计算。 3影响假设开发法在土地评估结果准确性的因素及改进方向3．1待开发不动产是否为.佳利用方式所谓土地开发利用方式主要包括用途、容积率、建筑密度、建筑规模、建筑高度、建筑式等。在运用假设开发法评估土地价格时，需要按照估价的合法原则和.高.佳使用原则确定宗地的.佳开发利用方式。在实践中，确定土地开发利用方式时首先由规划部门出具宗地的规划设计条件，在该条件中包含了宗地开发利用的各种要求。然后由项目单位依据宗地的规划设计条件设计宗地规划方案报规划部门审批，中介机构依据规划设计条件的内容进行地价评估。这样宗地利用是否是.佳开发利用方式就存在一定的局限性。为避免宗地开发未达到.佳利用方式，可由规划、住建和国土等部门联合确定规戈U设计条件，充分发挥各部门的职能，以达到.佳开发利用土地。3．2待开发房地产价值预测是否合理在确定待开发房地产的预期价格时，需选择相邻或同级别土地多个样点作为参考。实践操作中，会出现缺少土地样点以及相邻或同级别土地样点小区的品质、容积率差异等情况；同时，样点二手房的价格受使用年限、装修程度影响较大，对..计算比准价格造成了干扰。国土部门可规范中介评估机构的评估过程，要求其出具的报告中明确所选取的比较案例与待估房地产是否具有可比性，加大样点的数量，并将确定待开发房地产的预期价格的过程详细列入评估报告中。3．3建安成本规定是否符合实际建安成本中的开发成本的多少取决于材料、机器设备和人工3个方面，投入材料的质量、机器设备的使用和人工费的高低直接影响了建安成本的高低。小区配套包括内部环境改造、绿化、区内公用设施、智能化系统以及除基本市政配套外的相关辅助建设等。小区配套费的高低应取决于待开发小区的规划设计与品质要求。单一的规定各类建筑的建安成本和小区配套费，无法准确反映市场价格变化情况以及开发商的实际投入。石嘴山桩基检测时应搜集近几年不同开发项目建筑承包商在土建、安装等工程项目上的中标价，以期能够更合理的确定开发成本。同时，应该根据待开发项目的规划设计方案确定小区配套费标准，将项目的开发品质以及开发商的投入考虑在内。

石嘴山桩基检测的主要工作内容1、取得附有坐标及地形的建筑物总平面布置图，各建筑物的地面整平标高，建筑物的性质、规模、结构特点，可能采取的基础型式、尺寸、预计埋置深度，对地基基础设计的特殊要求等。2、查明不良地质现象的成因、类型、分布范围、发展趋势及危害程度，并提出评价与整治所需的岩土技术参数。3、查明建筑物范围各层岩土的类别、结构、厚度、坡度、工程特性，计算和评价地基的稳定性和承载力。4、对需进行沉降计算的建筑物，提供地基变形计算参数。5、对抗震设防烈度大于或等于6度的场地，应划分场地上类型和场地类别；对抗震设防烈度大于或等于7度的场地，尚应判定饱和砂土或饱和粉土的地震液化，并应计算液化指数。6、查明地下水的埋藏条件。当基坑降水设计时尚应查明水位变化幅度与规律，提供地层的渗透性。7、判定环境水和土对建筑材料和金属的腐蚀性。8、判定地基土及地下水在建筑物施工和使用期间可能产生的变化及其对工程的影响，提出防治措施。9、对深基坑开挖尚应提供稳定计算和支护设计所需的岩上技术参数；论证和评价基坑开挖、降水等对邻近工程的影响。石嘴山桩基检测10、提供桩基设计所需的岩上技术参数，并确定单桩承载力。

石嘴山桩基检测的基础数据是DEM 数据，它是以离散的数字表达形式，将地面均匀网格的高程数据按照有序数值阵列形式组织在计算机数据库中，以表达地面高低起伏的一种数据模型。土方量计算时主要是对同一地块填充(或开挖)前后填方量(或挖方量)的计算，以获取地面物质体积差， 其计算基础是:①掌握挖填前后土壤压实系数ꎬ获得体积变化倍数；②掌握挖填充前后起伏情况，获得挖填平衡变化信息。土壤的容重 单位体积内天然状况下的土壤重量，单位为kg/m3，土壤容重的大小直接影响着施工的难易程度，容重越大挖掘越难，在土方施工中把土壤分为松土、半坚土、坚土等类，所以施工中施工技术和定额应根据具体的土壤类别来制定 。土壤的自然倾斜角(安息角) 土壤自然堆积，经沉落稳定后的表面与地平面所形成的夹角，就是土壤的自然倾斜角，以厩表示。在石嘴山桩基检测设计时，为了使工程稳定，其边坡坡度数值应参考相应土壤的自然倾斜角的数值，土壤自然倾斜角还受到其含水量的影响。

石嘴山桩基检测的分级和成因分析 分级标准地质灾害防治按危害程度和规模大小分为特大型、大型、中型、小型地质灾害险情和地质灾害灾情四级：特大型地质灾害险情：受灾害威胁，需搬迁转移人数在1000人以上或潜在可能造成的经济损失1亿元以上的地质灾害险情。特大型地质灾害灾情：因灾死亡30人以上或因灾造成直接经济损失1000万元以上的地质灾害灾情。大型地质灾害险情：受灾害威胁，需搬迁转移人数在500人以 上、1000人以下，或潜在济损失5000万元以上、1亿元以下的地质灾害险情。大型地质灾害灾情：因灾死亡10人以上、30人以下，或因灾造成直接经济损失500万元以上、1000万元以下的地质灾害灾情。 中型地质灾害险情：受灾害威胁，需搬迁转移人数在100人以上、500人以下，或潜在经济损失500万元以上、5000万元以下的地质灾害险情。中型地质灾害灾情：因灾死亡3人以上、10人以下，或因灾造成直接经济损失100万元以上、500万元以下的地质灾害灾情。小型地质灾害险情：受灾害威胁，需搬迁转移人数在100以下，或潜在经济损失500万元以下的地质灾害险情。小型地质灾害灾情：因灾死亡3人以下，或因灾造成直接经济损失100万元以下的地质灾害灾情。成因分析地质灾害都是在一定的动力诱发（破坏）下发生的。诱发动力有的是天然的，有的是人为的。据此，地质灾害也可按动力成因概分为自然地质灾害和人为地质灾害两大类。自然地质灾害发生的地点、规模和频度，受自然地质条件控制，不以人类历史的发展为转移；人为地质灾害受人类工程开发活动制约，常随社会经济发展而日益增多。 诱发石嘴山桩基检测的因素主要有：1、采掘矿产资源不规范，预留矿柱少，造成采空坍塌，山体开裂，继而发生滑坡。2、开挖边坡：指修建公路、依山建房等建设中，形成人工高陡边坡，造成滑坡。3、山区水库与渠道渗漏，增加了浸润和软化作用导致滑坡泥石流发生。4、其它破坏土质环境的活动如采石放炮，堆填加载、乱砍乱伐，也是导致发生地质灾害的致灾作用。

石嘴山桩基检测埋荷载箱的方法是否可靠?自平衡法试桩试验中，荷载箱的埋设位置是自平衡法试桩测试成功的重要因素之一。至于桩基检测埋荷载箱的方法是否可靠，主要在于能否找到桩的平衡点。地基检测如何确定自平衡法荷载箱的平衡点，要首先了解自平衡法的工作原理;何为自平衡法？自平衡法试桩是近似于竖向抗压( 拔) 桩实际工作条件的一种试验方法，其可确定单桩竖向抗压极限承载力、桩周土层极限侧摩阻力和桩端土极限端阻力。石嘴山桩基检测 其原理是:把一种特制的加载装置—荷载箱，预先置于桩身指定位置，即桩的平衡点，并将荷载箱的高压油管和位移丝引至地面。高压油泵在地面向荷载箱充油加载，荷载箱将力传递到桩身，依靠其上部桩侧极限摩阻力和自重与下部桩侧极限摩阻力和极限桩端阻力相平衡来维持加载，从而获得桩的承载力。而通过地勘及设计的要求，由此计算得来的荷载箱埋设的位置即为平衡点。目前自平衡法荷载箱检测桩基极限荷载已越来越成熟，并且在市场上已应用多年，而市场反映对于桩基检测预埋荷载箱的方法十分可靠。